En España, el 10% de las piscinas pertenecen a Comunidades de Propietarios.
Debido a las altas temperaturas que tenemos en Granada, hoy día, tener una piscina en tu Comunidad es un lujo, no hay mejor opción para combatir el calor y sobre todo evadirnos del trabajo, que darnos un baño en nuestra piscina.
Probablemente también , se convierta en un conflicto, ya que tenemos que cumplir una seria de normas de régimen interno. Muchas Comunidades de Propietarios, sobre todo en la costa de Granada, sufren este tipo de problemas, principalmente, por no respetar las horas de descanso.
Además del cumplimiento de la Normativa Municipal, que contempla las condiciones de higiene, la limpieza de las instalaciones y el control y desinfección del agua, las Comunidades de Propietarios pueden tener sus propias normas internas, con el objetivo de garantizar la buena convivencia. Dichas normas, se aprueban por mayoría simple, y deben estar colocadas en un lugar visible del acceso al recinto. En el régimen interno, se especifica el aforo, la vestimenta, el horario, etc.
Respecto al socorrista, la Junta de Andalucía, advierte de la obligatoria existencia del servicio de socorrismo en las piscinas cuya superficie de lámina de agua sea de 200 metros cuadrados o superior, según el Reglamento técnico-sanitario de las piscinas de Andalucía aprobado mediante un Decreto por el Consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía. Tras este acuerdo, las piscinas ubicadas en Andalucía de, al menos, esta dimensión deberán tener un socorrista acuático con titulación cualificada, dos en las instalaciones con una lámina de agua comprendida entre los 500 y los 1.000 metros cuadrados, y uno más por cada vaso o fracción de 500 metros cuadrados.
Mantener las instalaciones anexas en un correcto estado de limpieza durante el periodo de tiempo en que la piscina permanezca abierta, es una medida tan importante para evitar riesgos sanitarios a los usuarios, como el mantenimiento de la adecuada calidad del agua de los vasos.
LAS CÁMARAS DE SEGURIDAD EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
Cuando instalamos cámaras de vigilancia en las zonas comunes de una Comunidades de Propietarios, debemos saber del obligado cumplimiento de todos los requisitos legales para evitar posibles sanciones.
El único objetivo es: «LA SEGURIDAD DEL EDIFICIO«.
Este servicio está cada vez más demandado, pero la Comunidad debe conocer que tipo de instalaciones y seguridad son los mas adecuados, así como aspectos del derecho que regulan dichas instalaciones. Se debe compatibilizar siempre seguridad y vigilancia con los derechos fundamentales.
A continuación os comentamos varios aspectos que debemos tener en cuenta.
- Contratar a una empresa homologada: para garantizar la custodia de las grabaciones en caso de que se cometa un delito y cumplir con la legislación, se hace necesario que tanto la instalación como el mantenimiento del sistema estén en manos de una Empresa de Seguridad Homologada.
- Ubicación de las cámaras: Probablemente, este es el aspecto más importante que se debe tener en cuenta para garantizar la efectividad del sistema. A la hora de colocar las cámaras, se deben definir los espacios a proteger y la ubicación óptima de las mismas. Deben situarse en lugares altos y bien visibles, para protegerlas de manipulaciones, y que cumplan su función de disuasión.
- Pensar un lugar seguro para los equipos de grabación y discos duros: El grabador es la parte más importante del sistema, por lo que si es deteriorado o saboteado, se perderían las grabaciones. Tampoco puede estar a la vista del público, y siempre debe protegerse bajo llave dentro de un cuarto con un armario de seguridad.
- Respetar la privacidad: La Agencia Española de Protección de Datos y el nuevo Reglamento Europeo, obligan a garantizar la privacidad e intimidad de todos los propietarios y personas que acceden a la Comunidad. Las cámaras de vigilancia no podrán grabar la vía pública ni los espacios privativos. Para garantizar los derechos de las personas cuyas imágenes son tratadas por medio de la videovigilancia, la Agencia de Protección de Datos publicó la instrucción 1/2006. Esta instrucción se aplica al tratamiento de imágenes de personas físicas identificadas o identificables con fines de vigilancia a través de sistemas de cámaras y videocámaras, entendiendo por tratamiento no solo la grabación sino también la captación, transmisión conservación y almacenamiento de imágenes, incluida su reproducción o emisión en tiempo real.
- Instalar el material homologado: Muchas Comunidades de Propietarios quieren abaratar costes y optan por instalar material doméstico o de poca calidad en lugar de material de seguridad. Los productos domésticos no están diseñados para funcionar las 24 horas del día los 365 días del año y son vulnerables frente a actos vandálicos, por lo que la seguridad de la Comunidad correría un grave peligro si se dan estas circunstancias.
¿Qué QUÓRUM necesita la Comunidad de Propietarios para la instalación de cámaras de vigilancia?
La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 17.3, dice: “El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios de comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo (división horizontal) o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”.
En nuestro caso, el de las Comunidades de Propietarios, ejercerá como responsable del fichero el PRESIDENTE en activo, quién deberá velar por el cumplimiento de la normativa de protección de datos de carácter personal.
Para terminar, os recuerdo que si la Agencia Española de Protección de Datos detecta una infracción, puede sancionar con multas que oscilan entre los 900 y los 600.000 € dependiendo del carácter de la infracción, leve, grave o muy grave. Por lo que es de vital importancia que las Comunidades de Propietarios que cuentan con sistemas de videovigilancia tengan muy en cuenta la legislación aplicable.
En el mundo de las Comunidades de Propietarios, muchas son las funciones que se nos atribuyen a los Administradores de Fincas cuando ostentamos el cargo de Secretario. A continuación os paso a nombrar las principales funciones que nos establece nuestra carta Magna, la Ley de Propiedad Horizontal (Artículo 20).
- Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
- Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
- Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
- Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
- Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
- Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta de Propietarios.
Las normas de Régimen Interno o Reglamentos en las Comunidades de Propietarios, junto con los Estatutos, suponen las directrices básicas para fijar las condiciones de la vida de una Comunidad.
A diferencia de los Estatutos, los Reglamentos de Régimen Interno, según el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal, son documentos que regulan el funcionamiento de los servicios generales y las normas de convivencia. Ambas figuras son complementarias. No obstante, al contrario que los Estatutos, el Reglamento de Régimen Interno, no debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad, ya que necesitan solo aprobarse por mayoría simple, mientras que para los Estatutos se requiere de la unanimidad, modificando derechos y obligaciones.
Aunque la Ley no lo exige, los Reglamentos Comunitarios una vez elaborados y aprobados, son de obligado cumplimiento por todos los propietarios. Así lo establecen la mayoría de las Sentencias del Tribunal Supremo sobre este tema, al igual que los acuerdos aprobados por la Junta de Propietarios sobre el funcionamiento y uso de los servicios y elementos comunes, aunque no conste en dicho documento.
Debemos aclarar, que ambas figuras son de indudable importancia para la vida de una Comunidad, ya que si bien las relaciones de convivencia son esenciales. Lo cierto y verdad es que además de estas relaciones, existen otras cuestiones que es preciso analizar con detalle y que es preciso concretar donde deben ubicarse, a fin de que no se cometan errores con respecto a ubicar en normas de Régimen Interno lo que va ubicado en Estatutos.
Para finalizar, las normas de Régimen Interno deben de cumplir los siguientes requisitos:
– No pueden ser contrarias a la Ley ni a los Estatutos.
– Regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes. Pero nada más.
– Obligar a todos los propietarios a su obligado cumplimiento, pero también a cualquiera que ocupe el inmueble (arrendatarios).
– Para adoptar acuerdos que incluyan normas de Régimen Interno solo se exigirá mayoría simple de los presentes que estén en la Junta.
Si hubiera una infracción y no respetaran el Reglamento de Régimen Interno, no hay soluciones inmediatas, por lo que, en el supuesto, si determinados propietarios incumplen estas normas, haciendo caso omiso al Reglamento y a los avisos verbales, nada más se puede hacer, se trata de un problema de convivencia.
La frase de moda en las Inmobiliarias y Administraciones de Fincas de Granada es la siguiente: «Cada vez más, la gente compra pisos directamente para alquilarlos».
La actividad del alquiler de viviendas con carácter turístico ha irrumpido fuerte en nuestras Comunidades de Propietarios, y sólo aquellas que tengan inscrito en su título constitutivo la prohibición del desarrollo de tal actividad, van a poder evitarlo. El resto, que son la gran mayoría, necesitarían que la Junta de Propietarios acordara por Unanimidad, proceder a la modificación del título constitutivo incluyendo esta prohibición, o esperar a que el desarrollo de la actividad carezca de los requisitos preceptivos, o cause problemas de entidad suficiente que pueda motivar el inicio de acciones legales.
En Granada, muchas de las viviendas han sustituido sus alquileres comunes por otros de menos tiempo, de carácter turístico. Con el volumen tan grande de viviendas turísticas en nuestra ciudad, y el flujo de viajeros nacionales y extranjeros que hacen uso de ellas, las Comunidades de Propietarios, se han visto afectadas directamente por los perjuicios derivados de una actividad comercial con la que se ven obligadas a convivir.
Muchos propietarios se quejan a los Administradores de Fincas sobre este problema, ya que la convivencia en el día a día es difícil (ruidos, no se respeta el horario de descanso, suciedad, inseguridad por el tránsito de personas a diario, mal uso de las zonas comunes, etc…). Y también cabe destacar las repercusiones en el sector hotelero, o en el incremento del precio del alquiler de larga duración.
En diversas Juntas de Propietarios a las que asistimos, nos suelen hacer la misma pregunta: ¿Qué medidas podemos adoptar ante estas actividades?. Las medidas a adoptar por las Comunidades de Propietarios solamente pueden ser de carácter administrativo con el control reglamentario de licencias y requisitos impuestos por la Junta de Andalucía, o de carácter civil cuando del alquiler se deriven actividades molestas, nocivas, insalubres o peligrosas.
Los Administradores de Fincas, tenemos la obligación de informar a la Junta de Propietarios de toda la normativa reguladora, en este caso es la siguiente: Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos (BOJA núm 28, de 11 de Febrero de 2016).
Los propietarios que pretendan destinar su inmueble a alquiler turístico, deberán cumplir los trámites y requisitos previstos en dicho artículo, así como la normativa municipal del Ayuntamiento de Granada.
Para concluir, y para dar frente a estas cuestiones que se encuentran a diario las Comunidades de Propietarios, desde nuestros Despachos Profesionales, aconsejamos la necesidad de contar con un Administrador de Fincas, que es un profesional con garantías, con formación suficiente para asesorar y orientar, tanto a los propietarios que pretenden el desarrollo de esta actividad comercial como a aquellos que van a tener que convivir con ella, en sus derechos y obligaciones, a fin de mantener en la medida de lo posible la convivencia pacífica y sin ningún tipo de conflicto.
Asesórate en un verdadero experto de la Ley de Propiedad Horizontal.
Muchas personas nos preguntan cual es realmente nuestro trabajo, y qué funciones y responsabilidades obtenemos dentro de una Comunidad de Propietarios. Bien, pues ahora yo os voy a contar como trabajamos en nuestra empresa y sobre todo, las coberturas y servicios claves que brindamos a nuestros clientes en Granada , Motril y parte de Andalucía.
La GESTIÓN de una COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, en los tiempos que corren, y cada vez más frecuentemente, requiere la figura de un ADMINISTRADOR DE FINCAS. La contratación de un experto en la Ley de Propiedad Horizontal, garantiza la profesionalidad y experiencia de un asesor que siempre realiza revisiones constantes para identificar los aspectos en los que se puede ahorrar y mejorar los servicios de agua, electricidad, limpieza, seguridad, etc.
Llevar un riguroso control diario de la contabilidad y la tesorería, es un valor añadido a la gestión del inmueble, así cualquier propietario que lo desee, puede saber con exactitud los gastos comunitarios y todo lo que está ocurriendo en su bloque.
La cobertura más importante que desempeñamos en nuestra ADMINISTRACIÓN DE FINCAS en Granada y Motril, es la de «TOTAL DISPONIBILIDAD», esto quiere decir que estamos disponibles 24 horas al día los 365 días del año, con el objetivo de atender emergencias de cualquier tipo.
Para la total tranquilidad de nuestros propietarios, tenemos una relación y trato directo con todos ellos. Mensualmente nos pasamos por las Comunidades con un parte de trabajo, con la finalidad de revisar que todo esté en perfecto estado.
Otra de las ventajas de nuestra empresa, es que disponemos de Abogado propio y socio del despacho, y cada vecino tiene la primera consulta gratuita, ya sea relacionado con la Comunidad o de cualquier otra rama jurídica. También contamos con los mejores proveedores de servicios con los precios más competitivos. De hecho, nuestra forma de trabajar es presentar siempre de 3 a 4 presupuestos de cualquier servicio que nos pidan en la Junta de Propietarios, para que los vecinos puedan comparar y elegir la mejor opción.
Muchas veces la convivencia diaria entre los vecinos no es fácil por la falta de cumplimiento de las normas por parte de todos los involucrados. Entre los problemas más comunes que nos encontramos en las Comunidades de Propietarios, destacamos la morosidad, ruidos, humedades y daño o falta de mantenimiento de los espacios comunes.
Por lo tanto, una de las claves de nuestro trabajo, es la de saber mediar y solucionar los conflictos que ocurren en las Comunidades de vecinos. Se escucha a ambas partes, siempre con un trato cordial y personalizado a fin de ofrecer la mayor tranquilidad y un ambiente de sana convivencia entre todos los vecinos.
Para concluir este artículo del blog, quiero mencionar que el ADMINISTRADOR DE FINCAS O GESTOR DE COMUNIDADES, orienta y asesora al Presidente de la Comunidad, a la Junta de Propietarios y a toda su Vecindad en conjunto, para que siempre estén informados y adquieran una línea constante de armonía, a fin de garantizar la tranquilidad total de todos.
